Mengapa harga rumah tidak termasuk dalam CPI?

Bank sentral Swedia baru-baru ini menurunkan suku bunga utamanya menjadi -0,25% dari -0,10% dalam upaya menghindari deflasi.

Pada saat yang sama, harga rumah dan apartemen lebih tinggi dari sebelumnya, naik 11% dalam 12 bulan terakhir, dan naik ratusan persen dalam 5-10 tahun terakhir. Langkah-langkah diambil untuk menghindari gelembung perumahan, seperti peraturan tentang pembayaran hipotek dan sebagainya, ini memiliki efek tetapi efek kenaikan suku bunga yang cepat akan menjadi bencana.

Seperti yang saya pahami, dan saya kira ini mungkin berbeda dari satu negara ke negara lain, ukuran inflasi, CPI, termasuk harga untuk jasa dan barang, tetapi tidak untuk rumah dan apartemen, mengapa demikian? Di Swedia, sewa apartemen dan kurs bank termasuk dalam CPI, tetapi konsumen tidak membayar tarif, mereka membayar harga rumah * harga rumah.

Jika harga rumah dimasukkan dalam CPI, kita pasti akan memiliki inflasi daripada deflasi, sehingga tindakan yang tepat adalah dengan meningkatkan suku bunga utama, yang juga akan menurunkan harga rumah.

CPI adalah singkatan dari Indeks Harga Konsumen. Seperti dalam harga barang-barang yang dikonsumsi (pada saat tertentu dalam waktu). Harga real estat bukan harga sesuatu yang dikonsumsi karena mengandung nilai konsumsi perumahan saat ini tetapi juga nilai kapitalisasi konsumsi perumahan masa depan. Dengan demikian, termasuk harga rumah akan membuat CPI campuran konsumsi pada waktu yang berbeda, dan karenanya tidak cocok untuk membandingkan harga bundel konsumsi pada waktu yang berbeda. Sebaliknya, mereka menggunakan ukuran yang lebih murni dari harga konsumsi perumahan: sewa.

Sewa mencerminkan harga dari konsumsi layanan real estat pada saat yang bersamaan. Tentu saja, banyak rumah yang dimiliki oleh penghuninya dan tidak disewa. Oleh karena itu, penghitung akun nasional menghasilkan sesuatu yang disebut "sewa yang diduduki pemilik", yang merupakan upaya untuk menghitung berapa sewa pada rumah yang ditempati oleh pemiliknya. Ukuran ini memiliki masalah, tetapi untuk banyak tujuan cukup memadai ( Crone, Nakamura, Voith (2004) ).

Sewa termasuk dalam CPI, karena mereka adalah pengeluaran yang "dikonsumsi" dalam periode waktu saat ini.

Tetapi harga rumah tidak, karena mereka pengeluaran untuk aset yang harus dikonsumsi selama bertahun-tahun. Jika Anda memiliki rumah, Anda akan mendapat manfaat dari kenaikan harga - jika dan ketika Anda menjualnya. Dalam arti tertentu, rumah diperlakukan seperti barang modal - untuk konsumen. Artinya, kenaikan harga rumah bukan beban bagi pemilik rumah, sedangkan kenaikan sewa adalah beban bagi penyewa.

Alasan tambahan mengapa harga rumah tidak termasuk dalam ukuran inflasi adalah bahwa beberapa kontrak perumahan diindeks oleh inflasi. Saya ingat bahwa ini adalah kasus untuk Inggris [rujukan?]. Jika kemudian Anda memasukkan harga rumah dalam ukuran inflasi Anda, Anda mendapatkan loop / amplifikasi inflasi nominal:

• Kontrak sewa diindeks dengan inflasi
• Oleh karena itu nilai nominal rumah meningkat seiring dengan inflasi
• Ukuran inflasi juga meningkat dengan harga rumah

Kontrak pengindeksan (mis. Sewa) oleh inflasi disebut perjanjian eskalasi: Jika, katakanlah, inflasi meningkat banyak, biaya sewa tetap akan banyak merugikan pemilik properti, maka pihak-pihak sering menyepakati Perjanjian Eskalasi .

Saya juga percaya tetapi saya bisa salah bahwa subjek ini sebagian tersentuh dalam episode EconTalk ini .

Para ahli berpendapat bahwa "mentah" (yaitu biaya untuk benar-benar membeli rumah) tidak boleh dimasukkan dalam CPI karena rumah tidak dipandang sebagai sesuatu yang orang beli secara teratur.

Tapi argumen itu benar-benar menjadi macet ketika Anda memfaktorkan bahwa cadangan bank di seluruh dunia menggunakan (SALAH menurut saya) CPI untuk menentukan suku bunga.

Pembelian terbesar bagi banyak orang di seluruh dunia yang berhubungan langsung dengan suku bunga, bukan saham, bisnis, mobil atau investasi serupa lainnya, tetapi rumah. Jadi itu mempengaruhi harga rumah dan keterjangkauan mereka secara langsung melalui penetapan tingkat bunga (mengingat orang perlu meminjam untuk membeli rumah dalam 99% kasus) dan lembaga-lembaga yang sama dan para ekonom yang berpikiran sederhana menolak untuk memperhitungkan pertumbuhan dari harga rumah yang sama saat menentukan suku bunga.

Inflasi secara riil harus menjadi ukuran dari segala sesuatu yang dibeli dalam perekonomian apakah itu rumah, investasi, atau roti.

Kalau tidak, Anda memiliki situasi konyol secara global seperti yang kita miliki sekarang di mana indikator yang digunakan sebagian besar ekonom secara buta mengatakan bahwa kita memiliki inflasi negatif, sehingga suku bunga turun dan pinjaman rumah dan harga rumah melewati atap. Jika pasar perumahan naik 20% per tahun di beberapa negara, apakah ini tidak termasuk dalam tingkat inflasi? Karena jika harga rumah sudah termasuk suku bunga akan berada di atas dan tidak turun.

Kami saat ini diberitahu oleh para ahli "lainnya" tanpa kepentingan dalam sektor perbankan atau perumahan bahwa masalah terbesar dalam perekonomian global saat ini adalah suku bunga rendah yang memicu gelembung aset (yang terbesar adalah perumahan di banyak negara). Salah satu cara untuk memperbaiki masalah ini dan dengan mudah adalah mulai memasukkan harga rumah ke dalam CPI dan tidak mengubur kepala kita di pasir dengan argumen konyol mengapa tidak juga. Yeh yakin mereka yang baru-baru ini meminjam banyak aset di kelas aset akan menerima pukulan besar. Tapi itu adalah hit besar bagi beberapa orang yang perlu terjadi untuk yang lebih baik dari banyak orang dalam jangka menengah dan panjang.

Itu pertanyaan yang bagus. Dari pemahaman saya di kelas ekonomi yang saya ambil di AS, harga rumah tidak termasuk karena terlalu fluktuatif. Hal yang sama berlaku untuk harga energi / minyak. Harga rumah sangat tergantung pada suku bunga dan pasokannya relatif tidak elastis (karena Anda tidak dapat dengan cepat memproduksi 10.000 rumah baru di kota ketika permintaan meningkat). Ini menyebabkan volatilitas. Semoga itu bisa membantu!

Saya pikir harga rumah tidak termasuk dalam CPI karena akan membahayakan salah satu pendorong utama ekonomi: real estat. Perbankan, hukum, asuransi, konstruksi, renovasi, lansekap, insinyur, penilai, agen real estat, dekorator rumah, pegawai negeri, dll. Daftar ini benar-benar mencengangkan, dan ini bahkan tidak memperhitungkan dampak tidak langsung dari semua upah yang dihabiskan untuk mendukung segmen ekonomi lainnya.

Kita hidup dalam ekonomi real estat.

Jika mereka menaikkan suku bunga untuk mengurangi inflasi harga rumah, mereka akan membunuh tingkat pertumbuhan seluruh ekonomi dalam detak jantung. Selain itu, suku bunga rendah sangat merusak dana pensiun, yang menambah tekanan untuk menjaga real estat tetap berjalan: kelas aset ini menjadi rencana pensiun baru bagi banyak orang (tidak sabar untuk melihat dampak penuaan penduduk pada saat itu). : bom waktu nyata).

Terakhir, sebagian besar orang terkaya di kota atau kota khas membuat (atau menumbuhkan) kekayaan mereka melalui investasi real estat. Orang-orang ini juga sangat terlibat dengan politik kota / kota karena investasi real estat sangat tergantung pada peraturan (zonasi, perencanaan pembangunan, perencanaan transit, dll.). Politik lokal merupakan tulang punggung politik regional dan nasional. Menariknya, pengeluaran "stimulus" khas pemerintah menangani kebutuhan infrastruktur lokal yang juga penting untuk kinerja real estat.

Saya minta maaf karena tidak membawa banyak matematika di sini, tetapi ekonomi adalah ilmu yang lunak; tidak termasuk harga rumah di CPI tidak masuk akal secara matematis bagi saya.

Harga Rumah dihapus dari langkah-langkah inflasi untuk memungkinkan utang pribadi didorong ke atas. Uang yang dipinjam oleh orang-orang yang 'muncul' dalam perekonomian tanpa memicu pemicu inflasi apa pun (pada dasarnya) membuat orang menghemat lebih sedikit dan meminjam lebih banyak sambil terus menurunkan biaya pinjaman. Di Inggris, keajaiban Brown Gordon Brown hanyalah utang pribadi. Hanya itu saja. Asap dan Cermin.

Jawaban faktual? Ekonomi adalah seni dan sains sehingga tidak ada jawaban universal untuk apa yang seharusnya / tidak boleh dimasukkan dalam perhitungan CPI atau keputusan FBI sebagai hasilnya. Saya memiliki keprihatinan yang sama tentang dampak perumahan terhadap CPI. Dalam hal ini saya setuju bahwa itu harus menjadi pendorong utama CPI dan keputusan FBI. Ketika biaya perumahan dipertimbangkan, maka tidak secara tepat dikumpulkan (sewa dll) untuk melukiskan gambaran yang biasa-biasa saja dan tidak akurat dari keseluruhan biaya perumahan. Saya benar-benar mengerti semua yang tertulis di atas tetapi hampir mengabaikan variabel biaya dependen terbesar untuk tarif hanya sangat nyaman.

Faktanya adalah bahwa perumahan adalah pembelian terbesar untuk setiap rumah tangga yang mengkonsumsi Amerika dan sebagai biaya hutang untuk membeli rumah mengurangi biaya perumahan meningkat. Semua pengeluaran keluarga lainnya disesuaikan untuk mengakomodasi perumahan. Faktanya adalah: 1) harga perumahan telah meningkat secara astronomis karena satu alasan utama (secara historis suku bunga rendah) yang kemudian memiliki urutan kedua dan ketiga mempengaruhi lebih lanjut yang menyebabkan gelembung-gelembung lain di pasar perumahan metro. Beberapa di antaranya adalah kotamadya negara bagian dan lokal, yang membutuhkan basis pajak yang semakin banyak, dan tidak mampu untuk terus meningkatkan pajak pendapatan, mendorong pembangunan rumah-rumah besar yang terlalu besar (terlalu besar untuk keluarga muda) karena mereka yang mendapatkan pemasukan pajak paling besar. Hal ini diperburuk oleh kenyataan bahwa pekerjaan dan sumber daya intelektual bergerak dari daerah pedesaan ke kota-kota besar di mana perumahan keluarga tunggal yang terjangkau sangat terbatas, yang tidak dikenali ketika mempertimbangkan CPI dan tarifnya. Rata-rata biaya perumahan di pedesaan Indiana (permintaan berkurang) dan Indianapolis (permintaan meningkat) bukanlah informasi yang berguna. Gambaran yang lebih akurat tentang biaya perumahan adalah untuk mencermati dengan seksama harga rumah keluarga tunggal (bukan sewa .. kondominium .. (sangat sedikit orang yang ingin tinggal bersama dengan anak-anak) dan di mana tidak termasuk HOA atau biaya lainnya) di area metro utama di setiap wilayah. 2) Dengan tarif rendah, biaya pendidikan di perguruan tinggi telah dinaikkan dan selera risiko di Universitas untuk bersaing, menghasilkan tingkat utang pinjaman mahasiswa yang tinggi, sehingga sulit bagi perguruan tinggi untuk membeli rumah di kemudian hari. Jadi seni keputusan FBI dalam mempertimbangkan CPI harus mencakup menimbang harga rumah keluarga tunggal di daerah metro lebih berat. SEBUAH

Juga, harus ditunjukkan bahwa selama tarif rendah, masalah 'ketimpangan pendapatan' akan menjadi masalah. Lansia dan kelompok berpenghasilan rendah sangat bergantung pada tingkat tabungan bank yang layak untuk menabung untuk masa depan. Karena tidak memiliki insentif nilai tukar, kelompok-kelompok tersebut lebih kecil kemungkinannya untuk menabung dan kemudian berinvestasi untuk membeli rumah atau pindah. Pada titik tertentu, laju inflasi harga rumah harus melambat atau mengempis. Upah tidak meningkat dan kombinasi utang pemerintah dan utang swasta akan memberikan tekanan besar pada ekonomi konsumen kecuali kita memperlambat kegilaan ini dengan mempertimbangkan harga konsumen riil dengan menaikkan suku bunga secara bertahap.