Metrik apa yang akan menunjukkan gelembung rumah daripada nilai pasar asli?

Ada kekhawatiran bahwa Auckland, Selandia Baru, saat ini mengalami gelembung perumahan.

Auckland adalah salah satu dari 10 kota teratas di dunia dengan indeks perumahan yang tidak terjangkau.

Pertanyaannya adalah - bagaimana kita dapat mengetahui apakah harga perumahan mencerminkan gelembung atau nilai pasar asli?

Saya akan melihat upah rata-rata, tingkat kejahatan, kebahagiaan, dan langkah-langkah sosial lainnya dari kota (mis. Masuk akal bahwa orang akan bersedia untuk menghabiskan lebih banyak pada sebuah rumah di kota utopis). Jawaban yang baik harus secara komprehensif mendaftar ini dan menjelaskan relevansi metrik ini.

Metrik pertama yang harus dilihat adalah rasio harga-untuk-sewa-rumah. Harga sewa menangkap nilai layanan perumahan (dan yang terkait dengan perumahan) yang disediakan oleh properti, termasuk hal-hal seperti seberapa aman lingkungan itu, seberapa bagus sekolahnya, dan lain-lain. Sebaliknya, harga rumah adalah nilai kapitalisasi dari aliran layanan perumahan di masa depan, ditambah dengan harga aset (sebagian besar tanah; nilai struktur di luar layanan perumahan yang disediakannya dapat diabaikan). Akibatnya, rasio harga rumah yang lebih tinggi dibandingkan harga sewa berarti bahwa, dengan mengendalikan nilai layanan perumahan yang diberikan , kami mengamati orang membayar lebih untuk aset perumahan (yaitu, tanah).

Ini tidak berarti bahwa aset itu dinilai terlalu tinggi, tetapi setidaknya menggerakkan Anda ke arah yang benar dengan memisahkan harga aset dari nilai layanan perumahan. Anda kemudian dapat mulai berpikir tentang fundamental penawaran / permintaan yang berlaku untuk aset perumahan, dan apa yang harus Anda asumsikan untuk mendukung penilaian tertentu dari aset (hal-hal seperti, seperti dicatat Jamzy, apakah pertumbuhan rasio harga terhadap sewa) dikaitkan dengan peningkatan pinjaman pembelian rumah).

Meskipun mungkin untuk secara tegas mendefinisikan gelembung pada prinsipnya (lihat misalnya pasar aset di mana harga melanggar kondisi transversal s), dalam praktiknya mungkin sulit atau tidak mungkin untuk mengidentifikasi gelembung aktual, bahkan ex-post.

Sebagai contoh, @dismalscience membahas melihat rasio harga rumah untuk disewa. Ini kedengarannya mudah. Jika rumah menjual lebih dari nilai sekarang bersih dari sewa mereka maka Anda memiliki gelembung. Tetapi ada banyak bagian rumit dalam analisis itu. Pasar sewa untuk rumah keluarga tunggal tidak kuat dan sulit untuk menentukan harga sewa yang akurat dari pasar multi-keluarga (apartemen / rumah bandar) yang merupakan sebagian besar pasar. Sewa perumahan jangka panjang dengan harga pasar pada dasarnya tidak ada sehingga sewa di masa depan adalah tebakan terbaik. Dan berapa tarif yang akan kami diskon sewa? Discounting and Intergenerational Equity (1999) oleh Portney dan Weyant membuat kasus untuk menggunakan segala sesuatu antara tingkat diskonto 0 dan pengembalian pasar saham. Trachtenberg (2011)berpendapat bahwa tingkat diskonto yang tepat untuk perencana sosial bahkan mungkin negatif. Dengan semua kesalahan ketidakpastian dan estimasi ini, estimasi akan berbeda. Makalah Orang-Orang Yang Wajar Tidak Menyetujui: Optimisme dan Pesimisme Tentang Pasar Perumahan AS Sebelum Kecelakaan ( Gerardi, Foote, dan Willen (2010) ) menunjukkan bagaimana para sarjana yang berbeda menggunakan pendekatan harga-untuk-sewa / biaya-pengguna untuk sampai pada kesimpulan yang sangat berbeda. jika perumahan dinilai terlalu tinggi.

Dengan meminta maaf atas jawaban yang agak jurnalistik (seperti yang dicatat orang lain, sulit mendefinisikan gelembung dengan cara yang keras).

Informasi tentang persediaan perumahan mungkin bermanfaat. Permintaan akan perumahan sangat tidak elastis (setiap orang membutuhkan tempat tinggal) sehingga pergeseran pasokan harus muncul sebagian besar dalam harga dan lebih sedikit dalam jumlah pasar.

Sebagai contoh, Inggris telah mengalami inflasi harga rumah yang berkelanjutan sejak 1950-an. Bahkan selama resesi baru-baru ini, penurunan harga di Inggris relatif singkat dan sederhana. Jika pernah ada gelembung, pasti ini dia?

( sumber )

Tetapi kita harus ingat bahwa dalam pasar yang kompetitif harga ditentukan oleh persimpangan antara penawaran dan permintaan. Saat ini Inggris sedang membangun sekitar 150.000 rumah per tahun, tetapi menciptakan sekitar 250.000 rumah tangga baru per tahun ( sumber ). Ini adalah bagian dari tren jangka panjang yang diprakarsai oleh penarikan sektor publik skala besar dari pembangunan rumah (dan mungkin juga karena undang-undang perencanaan yang sangat ketat di Inggris yang mempersulit pengembangan swasta):

( sumber )

Selama permintaan tetap tidak elastis dan pasokan gagal mengimbangi pertumbuhan permintaan, perumahan akan menjadi sumber daya yang semakin langka dan orang harus mengharapkan harga untuk meningkat.

Ini sebenarnya cukup mudah. Hal-hal penting yang perlu diketahui adalah 1) bahwa mayoritas pembelian rumah dilakukan melalui pinjaman hipotek, dan bahwa 2) kelebihan pinjaman bank atas pembayaran pinjaman bank menyebabkan penciptaan uang.

Jadi pertama-tama tentukan apakah ada peningkatan pasokan uang yang tidak normal yang tinggi - jika ya, maka ada gelembung, dan jika tidak, maka kenaikan itu mungkin yang normal yang akan diharapkan sebagai hasil dari ekspansi fiskal. Ini cukup mudah untuk ditentukan dengan hanya melihat statistik yang relevan untuk jumlah uang yang disimpan dalam deposito bank (biasanya M2 atau M3, definisi tepatnya bervariasi di setiap negara).

Hal utama untuk dihargai, adalah bahwa karena ekspansi normal dari jumlah uang beredar oleh sistem perbankan dari waktu ke waktu, dan terutama karena uang itu secara langsung mempengaruhi harga rumah, kenaikan harga rumah dalam periode yang lama diharapkan hanya karena pengoperasian sistem perbankan. Hanya jika kondisi ekonomi benar-benar memburuk. yaitu Detroit apakah ini tidak terjadi. Perubahan regulasi, atau bahkan perubahan sederhana dalam kebiasaan dan praktik seputar jumlah pinjaman dapat dengan mudah memicu perubahan dalam ekspansi fiskal, misalnya jika bank berubah dari yang membutuhkan setoran 20% menjadi setoran 10% pada pembelian rumah.

Dimungkinkan juga untuk pinjaman rumah meningkat tanpa peningkatan abnormal dalam jumlah uang beredar - khususnya kecelakaan 2008 di AS, dan di tempat lain, disebabkan oleh peningkatan pinjaman sebagai akibat dari peningkatan besar dalam pinjaman bank sekuritisasi. Ini memiliki efek menarik yaitu meningkatkan jumlah pinjaman yang berasal dari sistem perbankan (dan kemudian dipindahkan ke luarnya), tanpa menambah jumlah uang beredar. Ini juga membuatnya pada saat itu, agak tidak terlihat, kemudian AS dan negara-negara lain telah memperkenalkan statistik tentang sekuritisasi yang memungkinkan untuk dilacak.

Secara umum, perubahan yang juga meningkatkan jumlah uang beredar akan menyebabkan kenaikan harga yang jauh lebih besar, daripada perubahan yang hanya meningkatkan jumlah pinjaman, tetapi seluruh sistem secara signifikan diungkit, yang mengarah ke beberapa respons impuls yang sangat non-linier.

Jadi jika kita melihat angka-angka Selandia Baru:

Pasokan Uang Selandia Baru

Sepertinya flat Money Supply berjajar setelah crash 2008 selama 3 tahun, dan sekarang telah kembali ke sesuatu yang mendekati tingkat ekspansi "normal", yang akan menjelaskan persepsi gelembung. (Berapa tingkat normal ekspansi moneter seharusnya adalah pertanyaan penelitian terbuka.) Sepertinya tidak ada statistik sekuritisasi yang terpisah, dan mungkin tidak banyak sekuritisasi pinjaman, tetapi ini adalah sesuatu yang harus diperhatikan.

Saya akan mengarahkan Anda ke wikipedia yang memiliki beberapa informasi bagus tentangnya.

Salah satu hal penting tentang gelembung spekulatif adalah bahwa mereka sangat sulit diidentifikasi sebelum mereka meledak. Sangat sulit untuk mengatakan pasar menilai terlalu tinggi suatu aset atau perubahan kondisi ekonomi telah meningkatkan nilai sebenarnya. Yang mengatakan, ada beberapa tanda bahwa gelembung sedang terjadi. Salah satunya adalah peningkatan permintaan kredit.

Lebih banyak komentar, tetapi sewa bisa menyesatkan.

Contoh singkat. Di sisi permintaan di Denmark Anda memiliki berbagai subsidi sewa ketika Anda berada di bawah tingkat pendapatan tertentu. Misalnya jika Anda memiliki dapur yang terpasang, dan di bawah golongan pendapatan yang cukup tinggi, Anda mendapatkan subsidi besar. Anda juga memiliki subsidi untuk lansia, dan beberapa lagi.

Di sisi penawaran Anda memiliki peraturan yang terkait dengan berapa usia rumah / apartemen yang Anda sewa. Jadi, misalnya jika saya memiliki sebuah bangunan yang lebih tua dari tahun 1990 ada batas atas yang dapat saya terisi. Jumlah ini sama sekali tidak terkait dengan harga yang saya bayar untuk bangunan. Jadi, jika Anda melihat sewa di kota tempat saya tinggal (yang merupakan kota tua), Anda memiliki seluruh lingkungan yang akan menyesatkan dalam hal harga sewa dibandingkan dengan apa yang Anda katakan akan menjadi harga pasar yang adil.

Saya menambahkan bahwa tennets dapat mengeluh - setelah mereka menyetujui kontrak - dan mendapatkan pengurangan yang signifikan, yang tidak didasarkan pada nilai pasar rumah.